3月5日9時,第十四屆全國人大第一次會議開幕。國務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國務(wù)院向大會作政府工作報(bào)告。其中,在今年政府工作安排中,涉及房地產(chǎn)的提法有防范化解風(fēng)險、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況、支持剛性和改善性住房需求、實(shí)施城市更新行動等。
相較往年政府工作報(bào)告“涉房”提法,今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得關(guān)注的是,在今年工作安排上,并未強(qiáng)調(diào)此前的高頻詞“房住不炒”。在業(yè)內(nèi)人士看來,不提并不意味著退出。同時,在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,激活住房消費(fèi)需求方面,今年將有更多支持政策出臺。
今年工作未提“房住不炒”,并不意味著退出
對于過去五年的房地產(chǎn)工作,今年政府工作報(bào)告總結(jié),堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房供給,推進(jìn)長租房市場建設(shè),穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
“房住不炒”是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。2018年,全國兩會政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”,堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2019年的政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”,不過彼時的住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,仍堅(jiān)持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作報(bào)告中,也都曾提及這個關(guān)鍵詞。
不過,在今年政府工作安排上,并未提及“房住不炒”。對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,沒有強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,并不是退出了。當(dāng)前,市場預(yù)期和信心不足,投資性、投機(jī)性需求基本退出,且“房住不炒”寫入“十九大”“二十大”,是長期堅(jiān)持的長效機(jī)制,不用天天掛在嘴邊。
此外,今年政府工作報(bào)告提出穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力,保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。李宇嘉稱:“資金不會‘放水’,貸款集中度、三線四檔還要堅(jiān)持,控制住資金端,樓市就炒不起來?!?/div>
防范化解金融風(fēng)險,房地產(chǎn)行業(yè)仍是重點(diǎn)
在有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險方面,房地產(chǎn)是重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)。
今年的政府工作報(bào)告指出,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。這延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神。
據(jù)了解,去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提到,有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險,要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,春節(jié)后,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)修復(fù)回暖態(tài)勢,交易量增長、房價筑底,這是住房需求有支撐的表現(xiàn)。而新房市場修復(fù)弱于、晚于二手房市場修復(fù),主要是消費(fèi)者對于房企風(fēng)險能否有效化解、新房項(xiàng)目能否按質(zhì)按期交付仍持觀望態(tài)度。因此,風(fēng)險的化解是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)修復(fù)的關(guān)鍵,是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線。
“展望2023年,房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解仍將是中央及地方政府的重點(diǎn)關(guān)注,各項(xiàng)已出臺政策將進(jìn)一步深化落地,房企金融風(fēng)險有望加快出清?!?許小樂說,而保交樓仍是化解房企金融風(fēng)險的重要一環(huán),新房項(xiàng)目順利交付,消費(fèi)者敢于買新房,房地產(chǎn)市場才能從根本上恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
李宇嘉認(rèn)為,這意味著,在紓困企業(yè)端,防止風(fēng)險擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企,防止風(fēng)險外溢,政策重點(diǎn)(“三支箭”等)都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來,這是行業(yè)和市場的基本盤。對于其他出險企業(yè),堅(jiān)持市場化原則,該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。至于出險企業(yè)的項(xiàng)目保交樓,這是各地的政治任務(wù)。這樣,就守住了不發(fā)生風(fēng)險的底線。
提振住房消費(fèi)需求,預(yù)計(jì)支持政策將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性
在保障民生方面,今年的政府工作報(bào)告提出,加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。
自去年以來,支持剛性和改善性住房需求在各大官方會議、政策文件中被頻繁提及。各地也通過松綁限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購房補(bǔ)貼等手段,支持我國居民的剛性和改善性住房需求,推動住房消費(fèi)復(fù)蘇。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,今年兩會的政府工作報(bào)告單獨(dú)提及“支持剛性和改善性住房需求”,這也充分說明今年的工作重中之重是提振住房消費(fèi)需求。換句話說,相比“房住不炒”落實(shí)、保交樓、解決債務(wù)風(fēng)險問題、預(yù)售資金問題、新發(fā)展模式推進(jìn)等,住房消費(fèi)需求的提振是“No.1工程”?!拔ㄓ邪炎》肯M(fèi)需求提振了,其他房地產(chǎn)的問題包括頭部房企金融風(fēng)險的問題等,才能真正得到解決?!?/div>
許小樂認(rèn)為,當(dāng)前市場修復(fù)態(tài)勢尚未穩(wěn)固,政策仍然要進(jìn)一步提升市場預(yù)期恢復(fù),一方面要保持前期政策的穩(wěn)定性,確保市場預(yù)期平穩(wěn)修復(fù),另一方面加大對改善性住房消費(fèi)的支持力度。
此外,根據(jù)政府工作報(bào)告,今年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標(biāo)是5%左右。李宇嘉表示,2022年,從供地、開工、投資、住房消費(fèi)等,房地產(chǎn)全鏈條對經(jīng)濟(jì)增長形成了拖累。2023年,各地經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)在5%-6%,全國在5%左右。這意味著,房地產(chǎn)至少不能形成拖累。從2023年1-2月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看,同比去年仍舊下行。因此,今年房地產(chǎn)不拖累經(jīng)濟(jì)的任務(wù),還是比較艱巨的。由此,未來促進(jìn)住房消費(fèi)、促進(jìn)開工和銷售、推進(jìn)保交樓,還是政策端的重要選擇。
而解決好新市民、青年人等住房問題曾在此前的政府工作報(bào)告中出現(xiàn)過。目前,我國有超過3億的新市民,數(shù)量龐大,這部分人的住房需求亟須解決。
李宇嘉認(rèn)為,這部分人群已經(jīng)進(jìn)入了城市,但沒有體面的住所,無法在城市“扎根”,也就無法享受到城市的公共服務(wù)。因此,政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi),從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動力,也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。
再提“城市更新”,過去五年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個
今年的政府工作報(bào)告再次提及實(shí)施城市更新行動,且放在了“擴(kuò)大國內(nèi)需求”章節(jié)中,“促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢互補(bǔ)、各展其長,鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè),激發(fā)民間投資活力?!?/div>
城市更新并非新鮮話題,已經(jīng)是這幾年各地重點(diǎn)推動的重要工程。以北京為例,《北京市城市更新條例》已于3月1日起正式實(shí)施,為北京城市更新在現(xiàn)行法律框架內(nèi)破解現(xiàn)實(shí)難題提供了頂層設(shè)計(jì)。在此之前,包括深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市已先行一步,開啟城市更新地方立法實(shí)踐。
而在過去五年,根據(jù)今年的政府工作報(bào)告,我國改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個,惠及2900多萬家庭。
李宇嘉認(rèn)為,城市更新主要任務(wù)就是對于功能缺失、衰敗的區(qū)域進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施、市鎮(zhèn)設(shè)施補(bǔ)短板,包括老舊小區(qū)改造、片區(qū)綜合改造、更新水電管氣路、保護(hù)和修復(fù)歷史文脈等。其中,投資的“先行軍”是政府,借助專項(xiàng)債、政策性金融低息貸款、保障性安居工程、財(cái)政貼息等,將公益性設(shè)施的短板補(bǔ)上,這樣整個片區(qū)的住房供應(yīng)效率就提升了,片區(qū)的人居環(huán)境、房屋質(zhì)量等徹底完善起來,居民改善住房、房屋流通就會活躍起來,圍繞居住和住房的消費(fèi)就會旺盛起來。在市場下行期,這樣的改造模式能部分替代市場下行,提振居民住房消費(fèi)。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對 劉軍
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