9·30樓市新政的出臺(tái)，為10月份的北京樓市注入一針“強(qiáng)心劑”，買(mǎi)房熱情高漲，成交量大增。

“這個(gè)月，低總價(jià)的小戶型二手房成交情況非常好！總價(jià)在300萬(wàn)元左右的，我們門(mén)店附近的一個(gè)小區(qū)就賣(mài)出去好幾套。”10月30日，位于北京西四環(huán)一中介門(mén)店的店長(zhǎng)張茜（化名）告訴記者，房貸利率很低，房?jī)r(jià)也到‘底’了，很多剛需人群就出手了。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，北京二手房網(wǎng)簽14022套?！斑@是2017年以來(lái)，10月份的最高值，同比上漲超過(guò)150%，‘金十’已經(jīng)出現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是說(shuō)。

“9·30”新政的出臺(tái)，助力北京樓市迎來(lái)“金十”。資料圖片

租客變買(mǎi)家，通州二手房市場(chǎng)火熱

9月30日，北京出臺(tái)重磅樓市新政，首套房首付比例降至15%；非京籍戶籍家庭購(gòu)房社保年限縮短，5環(huán)外5年變2年，五環(huán)內(nèi)5年變3年，并優(yōu)化單身人士購(gòu)房政策。尤其是通州迎來(lái)重大調(diào)整，真正取消“雙限”，購(gòu)房政策與全市保持一致。

與此同時(shí)，10月份，5年期以上LPR迎來(lái)較大幅度的下調(diào)，為購(gòu)房者帶來(lái)非常實(shí)際的利好。

10月30日，“9·30”新政迎來(lái)滿月，在系列政策支持下，北京樓市成交情況如何？

記者從通州一家連鎖中介門(mén)店了解到，9·30新政落地后，該店二手房成交量大增?！斑@個(gè)月二手房挺火的，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾個(gè)月。有的客戶之前在我們這里租房子，新政落地后，有了購(gòu)房資格，感覺(jué)市場(chǎng)時(shí)機(jī)也比較成熟，就考慮自己買(mǎi)房了?！痹撻T(mén)店業(yè)務(wù)員稱(chēng)，由于二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)比較火，近期店內(nèi)負(fù)責(zé)租賃市場(chǎng)的同事也被臨時(shí)調(diào)到銷(xiāo)售市場(chǎng)端，幫忙帶看房。

另一家門(mén)店的工作人員也表示，受新政影響，二手房市場(chǎng)成交量呈上升趨勢(shì)?！俺山涣看_實(shí)上去了，近乎翻番了。不過(guò)，價(jià)格浮動(dòng)不是特別大， 除非多個(gè)客戶看上同一個(gè)比較好的房源，可能有的客戶會(huì)愿意加價(jià)購(gòu)買(mǎi)，但這種情況占少數(shù)?！痹摴ぷ魅藛T稱(chēng)，從10月份市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶大多屬于剛需入市。

在朝陽(yáng)區(qū)工作的王賀（化名），最近購(gòu)置了通州區(qū)的一套小三居，總價(jià)約為380萬(wàn)元。談及為何選擇在10月份購(gòu)房，王賀表示：“通州購(gòu)房政策與全北京一樣了，我正好也有了購(gòu)房資格，首付比例和貸款利率也都下降，而且房?jī)r(jià)也相對(duì)合適，于是就果斷買(mǎi)房?！?/p>

剛需客出手，全市二手房網(wǎng)簽量或破1.7萬(wàn)套

張大偉預(yù)計(jì)，10月全月北京二手房網(wǎng)簽量或超1.7萬(wàn)套，達(dá)到連續(xù)19個(gè)月最高值，實(shí)際成交超過(guò)2.5萬(wàn)套。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付下降降低了購(gòu)房門(mén)檻，利率下降則減輕了購(gòu)房成本，新政利好加速入市節(jié)奏。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)潤(rùn)楓領(lǐng)尚旗艦店店?yáng)|李世震告訴記者，三季度尤其是8月、9月，店面成交量較低，新政后的10月份，成交量大幅提升，小區(qū)的低價(jià)房源基本售罄?！敖?jīng)過(guò)我們的觀察，10月份都是純剛需在入手，出現(xiàn)多個(gè)客戶同時(shí)想買(mǎi)同一套房的情況，用我們的話來(lái)說(shuō)，就是有客無(wú)優(yōu)質(zhì)房源。”

“我們的一個(gè)客戶看完房后要約談，另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的客戶聽(tīng)說(shuō)房子已經(jīng)有客戶要談，立刻從外地趕回來(lái)了，帶著家人連夜復(fù)看，但由于公司有制度要求——誰(shuí)先約誰(shuí)先談，第一個(gè)客戶當(dāng)晚順利簽約，后來(lái)的客戶雖然比之前預(yù)算加價(jià)5萬(wàn)，但還是很遺憾地沒(méi)有買(mǎi)到自己心儀的房子，只能再找其他房源?！崩钍勒鹜嘎丁?/p>

張茜也表示，其所在的公司10月份北京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)增加了50%左右?！皠傂杩透粗匦?xún)r(jià)比，利率降了，價(jià)格也比前期低了，于是就入手了?！?/p>

對(duì)于10月份二手房的成交，張大偉分析稱(chēng)，整體來(lái)看，10月北京二手房市場(chǎng)率先成交升溫的是總價(jià)在400萬(wàn)以?xún)?nèi)的剛需住宅，特別是“老破小”，因?yàn)榍捌趦r(jià)格跌到位而成交較多，9·30政策主要影響了剛需首套房置業(yè)者，疊加最近的降息，整體市場(chǎng)熱度依然在延續(xù)。

隨著市場(chǎng)信心的回升，二手房掛牌價(jià)和議價(jià)空間有什么變化？李世震表示，在10月份之前，曾出現(xiàn)過(guò)掛牌價(jià)405萬(wàn)的房源最終以360萬(wàn)成交的情況，而進(jìn)入10月后基本議價(jià)空間縮小，對(duì)于小戶型低總價(jià)的房子，業(yè)主一般都要求能接受價(jià)格再約談，甚至出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主惜售下架的情況。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)瑞雪春堂旗艦店店?yáng)|孟金梅也表示，“今年10月份門(mén)店新增掛牌量明顯減少，掛牌價(jià)格也比之前上調(diào)10%-20%，同時(shí)議價(jià)空間也變小了。”

“最近幾天，部分區(qū)域特別是前期價(jià)格調(diào)整較多的區(qū)域，二手房開(kāi)始出現(xiàn)成交價(jià)格復(fù)蘇甚至輕微上行的現(xiàn)象。但隨著價(jià)格上行，市場(chǎng)的博弈也逐漸出現(xiàn)。”張大偉表示。

部分新盤(pán)熱銷(xiāo)，10月新房網(wǎng)簽量環(huán)比增長(zhǎng)55%

新政之下的北京的新房市場(chǎng)表現(xiàn)又會(huì)如何？

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，判斷市場(chǎng)熱度可以分為兩個(gè)維度，認(rèn)購(gòu)量與網(wǎng)簽量。不管是二手房還是新房，從認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化到簽約的過(guò)程中，都會(huì)出現(xiàn)各種各樣不可控的因素，會(huì)形成一定的“折損”。因此，如果只看網(wǎng)簽量，10月份（截至29日），北京新房的成交量是3693套，相比9月同期增長(zhǎng)55%；二手房成交14890套，相比9月份增長(zhǎng)12%?！八?，從簽約來(lái)看，北京新房成交量的漲幅相對(duì)更高，也是創(chuàng)了今年的月度成交新高。”

張大偉表示：“整體來(lái)看，新建住宅成交依然集中在少數(shù)高折扣促銷(xiāo)項(xiàng)目中?！?/p>

位于東北四環(huán)10月中旬開(kāi)盤(pán)的北京宸園，開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)天銷(xiāo)售61.5億元。10月底，位于東四環(huán)的御翠園開(kāi)盤(pán)，由于折扣力度較大，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出的50套特價(jià)房售罄。

在北京城建·望京國(guó)譽(yù)府府門(mén)實(shí)境體驗(yàn)區(qū)放開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目目前在售戶型面積是180平方米、200平方米，10月份賣(mài)了30多套，相比9月份明顯增長(zhǎng)?！叭绻行枨螅F(xiàn)在買(mǎi)價(jià)格是非常合適的，新盤(pán)優(yōu)惠政策正在陸續(xù)回收?！?/p>

位于通州區(qū)的萬(wàn)科東廬，項(xiàng)目方面表示，“十一”以來(lái)熱銷(xiāo)近120套；項(xiàng)目全部874套房子，清盤(pán)在即。國(guó)譽(yù)朝華項(xiàng)目方面也表示，新政后其意向客戶復(fù)訪周期縮短，新訪量大幅度上升，10月到訪量1290組、認(rèn)購(gòu)55套。

位于昌平區(qū)的龍湖·觀萃，工作人員表示，“十一”期間日均到訪客戶接近100組，環(huán)比提升超50%，銷(xiāo)售流速環(huán)比提升超120%?！笆弧边^(guò)后熱度不減，當(dāng)月已累計(jì)銷(xiāo)售超4.5億元，工作日日均到訪超過(guò)110組。

該銷(xiāo)售人員進(jìn)一步稱(chēng)，前期觀望情緒濃厚的改善客戶也在本月迅速入場(chǎng)，利好政策大幅提振了此類(lèi)客戶的購(gòu)買(mǎi)信心，117平方米和129平方米的改善四居戶型一房難求，售樓處多組客戶簽約至深夜。

御璟星城·元啟所在的西紅門(mén)是北京大熱板塊。項(xiàng)目工作人員表示，在國(guó)慶黃金周期間，項(xiàng)目的到訪量與成交量均實(shí)現(xiàn)了顯著提升，到訪客戶量高達(dá)千組，成交了63套房源，總金額達(dá)到3.7億元。這股熱潮持續(xù)不減，特別是近期的周六、周日，銷(xiāo)售人員甚至忙得連用餐的時(shí)間都沒(méi)有。

展望：年底成交或“翹尾”，政策仍有調(diào)整空間

北京9·30樓市新政，是今年以來(lái)力度最大的新政，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生持續(xù)性的影響。

張大偉分析稱(chēng)，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，上周末北京二手房日成交量已經(jīng)突破1000套，工作日依舊在500-600套，這代表了市場(chǎng)熱度還在延續(xù)。

那么，接下來(lái)北京樓市成交會(huì)如何走？距離年底僅剩2個(gè)月時(shí)間，樓市熱度是否會(huì)持續(xù)？

李世震表示，隨著之前大量的急售房源消化完畢，11月份更多的是市場(chǎng)價(jià)房源，客戶接受度會(huì)比10月差，會(huì)有部分客戶等待新的急售房源。加之當(dāng)前很多業(yè)主都是趁熱度賣(mài)房，售價(jià)都不是很高，但是等客戶之后再買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多便宜房沒(méi)了，就會(huì)有部分選擇觀望，拉長(zhǎng)博弈時(shí)間，預(yù)計(jì)11月成交節(jié)奏會(huì)較10月份有所變緩。

郭毅認(rèn)為，從接下來(lái)幾個(gè)月的樓市成交趨勢(shì)來(lái)看，依然可以從認(rèn)購(gòu)量和網(wǎng)簽量?jī)蓚€(gè)維度來(lái)分析。不論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交量相較于9月份都有顯著提升，市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)好，消費(fèi)者信心也有所增強(qiáng)。

“從認(rèn)購(gòu)到簽約的轉(zhuǎn)化過(guò)程中，存在一定的滯后效應(yīng)。因此，今年年底的簽約量很可能會(huì)呈現(xiàn)成交翹尾的狀態(tài)，出現(xiàn)階段性的走高?！惫阏f(shuō)，政策出臺(tái)后，會(huì)迅速吸引一批急于購(gòu)房的消費(fèi)者，從而拉動(dòng)成交量。而隨著政策的持續(xù)釋放，其拉動(dòng)效應(yīng)勢(shì)必會(huì)逐漸減弱。

從政策層面來(lái)看，張大偉認(rèn)為，從全國(guó)市場(chǎng)看，“9·29”“9·30”政策并不是本輪政策的“天花板”，未來(lái)還有空間。對(duì)比各城市歷史上最寬松的時(shí)刻，目前房地產(chǎn)政策仍有可能放松的機(jī)會(huì)。

新京報(bào)記者 段文平 曹晶瑞 楊娟娟

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶