11月15日，城中村改造概念股盤中崛起。截至當(dāng)天收盤，筑博設(shè)計漲幅超9%，深圳瑞捷漲超7%。從消息面看，當(dāng)天，住建部網(wǎng)站出現(xiàn)一則聯(lián)合財政部印發(fā)的通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，提出城中村改造政策支持范圍擴(kuò)大到了近300個地級及以上城市。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，100萬套的改造體量對新房銷售將形成實(shí)質(zhì)性帶動。若按套均100平方米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平方米住宅銷售。這是從城市更新的角度推動增量政策落地的重要舉措，也是下一階段促進(jìn)商品房市場止跌回穩(wěn)和打造房地產(chǎn)新模式等重要抓手。
支持政策擴(kuò)圍，城中村改造政策加速落地
住建部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項(xiàng)目盡快啟動實(shí)施。
早在10月17日，住建部部長倪虹在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。本次通知印發(fā)后，這項(xiàng)增量政策將加速落地。
按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個地級及以上城市。這些城市符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，本次城市擴(kuò)圍后，滿足改造條件的城中村項(xiàng)目將更多，對市場需求的帶動也有望更快體現(xiàn)出來。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的大環(huán)境下，重新理順推進(jìn)邏輯和支持，更好發(fā)揮城中村的綜合效應(yīng)。城中村背后涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等，都將有提振空間。資金到位了，自然補(bǔ)償方案就會更加成熟，市場推進(jìn)節(jié)奏就會加快。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，推動新一輪城中村改造，既是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是徹底解決城鎮(zhèn)化遺留問題和未盡事宜，實(shí)現(xiàn)城市公共服務(wù)全覆蓋，解決新市民融入城市的問題。過去十幾年，各個城市的開發(fā)范圍都在快速擴(kuò)張，產(chǎn)生了很多新的城中村，并遺留了土地利用低效、消費(fèi)安全隱患、居住質(zhì)量較差等問題。因此，打造高質(zhì)量發(fā)展的新模式，將城中村改造擴(kuò)展到各地級市也是必要的。
貨幣化安置可帶動約1億平方米住宅銷售
上述通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。事實(shí)上，通過貨幣化安置等方式實(shí)施城中村改造，能夠更好地滿足群眾自主選擇房型、區(qū)位等需求，縮短群眾在外過渡時間，讓群眾盡早住上新房；對城市來說，可以消除安全隱患，改善居住環(huán)境，完善城市功能；同時，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房，可謂一舉多得。
根據(jù)中指研究院測算，若按套均100平方米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平方米住宅銷售，對市場總量的貢獻(xiàn)約為10%左右，這部分需求進(jìn)入市場，有利于推動市場交易活躍度提升。100萬套改造體量中部分需求有望在今年年底和2025年轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售，對新房銷售將形成實(shí)質(zhì)性帶動。
從目前來看，近期廣東省首筆城中村改造專項(xiàng)借款用于購買安置房已經(jīng)落地廣州，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行將陸續(xù)向項(xiàng)目發(fā)放首期2.5億元專項(xiàng)借款；佛山南海區(qū)一城中村改造項(xiàng)目也于近日簽訂安置房回購協(xié)議，兩家政策性銀行將于近期發(fā)放購買安置房專項(xiàng)借款11.9億元。
由此可見，城中村改造專項(xiàng)借款與購買存量商品房作為安置房結(jié)合，將進(jìn)一步加速城中村改造推進(jìn)節(jié)奏?！胺€(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，有望為市場提供更多新增住房需求?！标愇撵o認(rèn)為，推動貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，并縮短過渡時間，同時也有助于促進(jìn)市場加速消化現(xiàn)有庫存。
從目前來看，貨幣化安置包括貨幣（現(xiàn)金）支付、房票支付等。各地都在紛紛推進(jìn)房票的政策，目的就在于讓老百姓早日拿到房票，且可以更自由選擇房源和房屋，也有助于房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。這對各地消化庫存房源和促進(jìn)供求關(guān)系平衡等都具有積極的作用。
業(yè)內(nèi)：釋放新型城鎮(zhèn)化潛力，修復(fù)市場動力
眾所周知，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由外延粗放式發(fā)展向內(nèi)涵集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。而城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容。
通知要求，各地要落實(shí)好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，即每個項(xiàng)目都要制訂完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等，這樣既能避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險，又能確保征收工作順利推進(jìn)、切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，推動各項(xiàng)支持政策盡快落地見效。這將充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
對于“一項(xiàng)目兩方案”，李宇嘉認(rèn)為，并不是所有的項(xiàng)目都實(shí)施貨幣化安置，城中村改造并非大拆大建，前期國家文件已經(jīng)明確了三種改造模式，即拆除新建、拆整結(jié)合和整治提升。此次文件明確提出，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，嚴(yán)格篩選符合條件的改造項(xiàng)目，即每一個改造項(xiàng)目都要先制訂征收補(bǔ)償方案和資金平衡方案，做到收支平衡、收益和融資平衡，方案不成熟，資金不能平衡的項(xiàng)目不能推進(jìn)改造，也不能獲得政策扶持。這樣，就能實(shí)現(xiàn)城中村改造的多方目標(biāo)，特別是能讓拆遷戶盡快住上新房。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次政策是對“組合拳”的具體落實(shí)，也是本周繼鼓勵地方利用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地、三部門發(fā)布多項(xiàng)減稅政策之后的第三個樓市政策?？梢姡O(jiān)管部門正在加速落地穩(wěn)地產(chǎn)政策，多項(xiàng)政策疊加有利于形成合力，給市場提供可持續(xù)修復(fù)的動力。
陳文靜表示，我國住房發(fā)展進(jìn)入存量體質(zhì)增效的重要階段，城市發(fā)展也進(jìn)入城市更新的重要時期，城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容，有力有序有效推進(jìn)城中村改造，有助于推動城市高質(zhì)量發(fā)展，也有助于進(jìn)一步釋放城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Α?br>
總體來看，李宇嘉認(rèn)為，城中村改造100萬套貨幣化安置的政策，是從城市更新的角度推動增量政策落地見效的重要舉措，也是下一階段促進(jìn)商品房市場止跌回穩(wěn)和實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，以及房地產(chǎn)行業(yè)新模式打造的重要抓手。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
