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微觀主題：2000年前建造的老房

微觀地點(diǎn)：通州、西城、朝陽(yáng)等

微觀案例：老舊樓房改造，原址拆除重建或進(jìn)行綜合治理

9月10日，樺皮廠胡同8號(hào)樓新貌。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

一棟在2000年前建造的住宅樓，至今已有二十多年的房齡，它們被統(tǒng)稱(chēng)為老房。

日復(fù)一日的陽(yáng)光暴曬下，年復(fù)一年的雨雪洗刷中，老房曾經(jīng)光鮮的外立面已現(xiàn)斑駁。連接著家家戶(hù)戶(hù)的上下水管道出現(xiàn)難以修復(fù)的銹蝕，供電線路時(shí)常因?yàn)槔匣鵁o(wú)法穩(wěn)定。居住在這里的居民幸福感隨著這些老房子的小毛病不斷下降。

這兩年北京市實(shí)施的老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建等工程，就是為了給這些老小區(qū)“把脈治病”，還居民們一個(gè)舒適、安全的居住環(huán)境。

但是，老房子煥新談何容易。相處幾十年的老環(huán)境，驟然發(fā)生變化，居民心里肯定一時(shí)難以接受。確定要改動(dòng)了，改成什么樣？怎么改？改多長(zhǎng)時(shí)間？都要一項(xiàng)項(xiàng)商量，一件件確認(rèn)。來(lái)了施工隊(duì)伍了，如何施工？怎么建設(shè)？還要一點(diǎn)點(diǎn)磨合。改造完成了，完工了什么樣？能否給居民帶來(lái)便利的生活？也要一樣樣設(shè)計(jì)。

在老房改造的過(guò)程中，有的小區(qū)從溝通中摸索出了新經(jīng)驗(yàn)，有的小區(qū)在施工中找到了新辦法，有的小區(qū)在改造后迎來(lái)了新生活。各有亮點(diǎn)各有特色，最終讓幾十年風(fēng)雨飄搖的老房迎來(lái)新生。改造后的老房：地址依舊，只是房子煥然一新，生活如常，還是熟悉的鄰里街坊。

變形前

成立臨時(shí)黨支部，專(zhuān)門(mén)解決改造中的問(wèn)題

“漏水，絕對(duì)是漏水最困擾我。”

45歲的李健在通州區(qū)云景里小區(qū)住了20多年，從住進(jìn)這棟“二手房”，他就隔三岔五被跑水的問(wèn)題困擾。

9月11日，通州區(qū)云景里小區(qū)，李健在家中回憶改造前房屋漏水問(wèn)題。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

云景里小區(qū)位于通州區(qū)九棵樹(shù)街道，于1994年陸續(xù)建成，涉及55個(gè)單元、16棟多層住宅樓，常住人口2300余人。其中，李健所在的8號(hào)樓是年齡最大的一棟樓。

“我們小區(qū)一直用的自備井。而且，管道老化，經(jīng)?？p縫補(bǔ)補(bǔ)修理。有時(shí)候，管道里稍微有點(diǎn)異物，就從我家廚房涮墩布的水池子往外冒水……”李健清晰地記得，有一次正在外面上班，聽(tīng)說(shuō)家里跑水了，趕緊放下手頭的工作就往回趕?！皩?duì)于這樣的場(chǎng)景，一回生，二回熟?！崩罱〉倪@句玩笑話里，透著無(wú)奈。在李健的生活賬單里，每年都有幾筆開(kāi)銷(xiāo)是用于通下水道。

不過(guò)，李健畢竟住在一樓，對(duì)于上不去水這件事，沒(méi)有太多困擾。高層的居民就不一樣了。住在頂層的一戶(hù)居民介紹，她家經(jīng)常要錯(cuò)峰做飯、洗澡。

還好，居民道不盡的苦水都有了解決之策。2021年，云景里小區(qū)被納入老舊小區(qū)綜合整治名單，2023年3月正式動(dòng)工。

然而，動(dòng)工只是改造項(xiàng)目的第一步，社區(qū)書(shū)記曹利民將云景里社區(qū)的改造故事娓娓道來(lái)。

通州區(qū)云景里小區(qū)改造前。受訪者供圖

“當(dāng)時(shí)，我們小區(qū)好多居民都自己裝了護(hù)欄，考慮到老舊小區(qū)外立面、保溫層等施工的需求，我們就和居民商量著，需要拆掉護(hù)欄。一樓的住戶(hù)，改造后，我們統(tǒng)一給安裝護(hù)欄?！庇械木用裉岢?，護(hù)欄不能拆，一來(lái)防盜，二來(lái)可以用于放一些雜物。曹利民說(shuō)，對(duì)于居民的這些想法，街道、社區(qū)都理解，但是思想工作還是得做。

置身通州“黃金地段”的老房子能夠如期完成改造并非易事，項(xiàng)目首創(chuàng)了“溫暖舊改+長(zhǎng)效治理”模式、“施工樓棟管家”服務(wù)模式。在社區(qū)改造啟動(dòng)之初，就成立了一個(gè)臨時(shí)黨支部，區(qū)重大辦、街道、居委會(huì)、施工方，以及居民代表等都是支部成員，專(zhuān)門(mén)聯(lián)動(dòng)解決改造時(shí)遇到的相關(guān)問(wèn)題，還把物業(yè)式管理引入施工管理中，施工人員做樓棟管家。

有個(gè)別居民不愿意拆護(hù)欄，街道、社區(qū)、施工方就輪流到居民家做工作。除了護(hù)欄，白瓷磚也是居民關(guān)心的重點(diǎn)問(wèn)題。云景里小區(qū)樓棟外立面本來(lái)貼著白瓷磚，在過(guò)去的通州，算是高檔小區(qū)。幾十年過(guò)去了，瓷磚早就老舊，存在脫落的隱患，這次改造，拆掉白瓷磚也是任務(wù)之一。當(dāng)年，很多居民沖著白瓷磚買(mǎi)的這個(gè)小區(qū)，突然要拆除，自然有居民不愿意。

“和居民推心置腹地聊，幾輪下來(lái)，總能打動(dòng)居民。最終，白瓷磚拆了，老護(hù)欄也100%拆除了。”曹利民說(shuō)，在老舊小區(qū)改造案例中，這是值得濃墨重彩的一筆。

李健家住8號(hào)樓1單元1樓1戶(hù)，他家就成了樣板間。他記得，最初設(shè)計(jì)的一款護(hù)欄是簡(jiǎn)單的豎條紋，沒(méi)有任何花紋，裝進(jìn)自己家里后，有的居民來(lái)參觀，對(duì)護(hù)欄的款式提出異議，建議加一些花紋裝飾下。“這護(hù)欄裝在家里，天天看得見(jiàn)。既然居民提出來(lái)了，咱們就改?！辈芾穹Q(chēng)。

沒(méi)過(guò)多久，李健家的“樣板間”，重新裝上了一款有花紋的護(hù)欄。這件看似不起眼的小事，卻讓居民看到了誠(chéng)意。

在云景里小區(qū)，改變的可不止居民的家。放眼整個(gè)小區(qū)，兒童樂(lè)園、花園式小廣場(chǎng)、步道、停車(chē)位等都進(jìn)行了更新，如果不是居民手中的大紅本寫(xiě)著這棟小區(qū)的身份信息，從顏值來(lái)看，很難推測(cè)出其真實(shí)年紀(jì)。

9月11日，云景里小區(qū)休閑區(qū)。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

云景里小區(qū)“冬天居民反映供暖不足，夏天居民反映漏雨”成了歷史，臨時(shí)黨支部在改造中功不可沒(méi)，讓居民有話有處說(shuō)、居民有事有人管。

變形中

預(yù)制混凝土模塊，三個(gè)月原址建起新樓

“這兩年，周邊的老舊小區(qū)都開(kāi)始改造了，我們一直想著，什么時(shí)候我們8號(hào)樓也能趕緊改造？”劉清順道出了居民們期盼改造老樓的心聲。

城市更新的過(guò)程中，危舊樓改建難度較大。而且，原址上重建，對(duì)技術(shù)的要求更高。

樺皮廠胡同8號(hào)樓位于北京二環(huán)內(nèi)，是傳統(tǒng)的老北京筒子樓，周邊小區(qū)林立、人流密集、交通繁忙。整棟樓原址改造，如何能將施工對(duì)周邊居民生活、交通的影響降到最低？又如何讓市民盡快住上新房子？而居民更關(guān)心的是，新房子質(zhì)量如何？

樺皮廠胡同8號(hào)樓改造前。受訪者供圖

2017年9月，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》獲批，提出要統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治和有機(jī)更新。針對(duì)北京老舊小區(qū)存在大量危舊樓房的實(shí)際特點(diǎn)，探索出“原拆原建”的方式。

何為“原拆原建”？就是指在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，將原有的建筑拆除后，按照原樣進(jìn)行重建。這種方式既保留了小區(qū)原有的風(fēng)貌和歷史特色，又能夠滿(mǎn)足居民對(duì)于居住環(huán)境的需求和改善。

2020年6月，《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》正式發(fā)布，提出在遵循區(qū)域總量平衡、戶(hù)數(shù)不增加的原則下，可通過(guò)翻建、重建或適當(dāng)擴(kuò)建方式，對(duì)危舊樓房進(jìn)行改造。至此，北京的危舊樓改建大幕正式拉開(kāi)了。

2023年4月，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好危舊樓房改建有關(guān)工作的通知》，為危舊樓房騰退置換、建筑規(guī)模增量、改建方案會(huì)商機(jī)制等提出明確指引。

這一次，樺皮廠胡同8號(hào)樓的20戶(hù)居民，最終等來(lái)了通知——樺皮廠胡同8號(hào)樓，D級(jí)危樓，原拆原建。

整棟樓原址改造在北京市西城區(qū)還是首次。當(dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)爻闪?zhuān)班，對(duì)改造項(xiàng)目重新規(guī)劃，街道、住建等十多個(gè)部門(mén)，先后打通資金、稅費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記等一系列改造的難點(diǎn)堵點(diǎn)。施工方中建海龍科技有限公司則憑借其原創(chuàng)研發(fā)的C-MiC技術(shù)，即“混凝土模塊化集成建筑+預(yù)制PC構(gòu)件”技術(shù)，僅用三個(gè)月就完成樺皮廠胡同8號(hào)樓老樓拆除，并在原址建起新樓。

9月10日，樺皮廠胡同8號(hào)樓改造后新貌。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

“這種技術(shù)簡(jiǎn)單理解，就是先將房子根據(jù)功能分區(qū)劃分為若干模塊，再將模塊進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)化預(yù)制，最后運(yùn)送至施工現(xiàn)場(chǎng)裝嵌成為完整建筑。這種方式實(shí)現(xiàn)90%以上建筑工序由產(chǎn)業(yè)工人在工廠完成，現(xiàn)場(chǎng)工作量大幅度降低，相較傳統(tǒng)建造方式減少75%的建筑垃圾排放，減少25%材料浪費(fèi)。”中建海龍?jiān)O(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)任剛說(shuō)，將建筑從工地搬進(jìn)工廠，不僅解決了現(xiàn)場(chǎng)施工難的問(wèn)題，也大幅縮短了建設(shè)周期，簡(jiǎn)直是為樺皮廠胡同8號(hào)樓原拆原建量身定制的方案。

一輛輛貨車(chē)載著預(yù)制混凝土模塊駛來(lái)，在施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)吊裝，輔助鋼筋綁扎和混凝土澆筑，一棟嶄新的居民樓便拔地而起。這種高效的建筑方式，大部分居民還是頭一回見(jiàn)。

蓋房子就像搭積木，每間屋子就像一個(gè)積木，通過(guò)疊放的方式拼接而成，這項(xiàng)建筑技術(shù)，在近幾年逐漸走入公眾視野中。

“紅黃金碧、青院素城”是改建后的樺皮廠胡同8號(hào)樓的真實(shí)寫(xiě)照。走進(jìn)新樓房，適老化電梯大大方便了居民出行，而居民家中锃亮的瓷磚、明亮的客廳、大大的飄窗，讓人覺(jué)得十分敞亮。這棟樓里，每戶(hù)家庭都進(jìn)行了水電氣熱智能化升級(jí)，安裝了太陽(yáng)能集熱板和陽(yáng)臺(tái)熱水器等節(jié)能設(shè)施?！?之前一到冬天，屋子里四處透風(fēng)。房子沒(méi)有電梯，爬樓總是讓居民們很頭疼，一些腿腳不便的老人，幾乎就被困在了這棟老房子里。”在居民口中，曾經(jīng)需要不斷“修修補(bǔ)補(bǔ)”的老房，終成過(guò)去式。

樺皮廠胡同8號(hào)樓改造前的樓道。受訪者供圖

樺皮廠胡同8號(hào)樓改造后的樓道。受訪者供圖

就此，樺皮廠胡同8號(hào)樓成為北京市首個(gè)裝配式危舊樓改造項(xiàng)目、首個(gè)混凝土模塊化項(xiàng)目。

變形后

原地拆除重建，每戶(hù)增6.5平方米

如今的朝陽(yáng)勁松114號(hào)樓，看起來(lái)和同小區(qū)的幾棟樓相比，顯得格外特別。

毗鄰東三環(huán)勁松橋，與垂楊柳醫(yī)院僅一墻之隔，勁松一區(qū)114號(hào)樓是一棟區(qū)位極佳的樓房。作為全市首批老樓拆除重建的試點(diǎn)項(xiàng)目，這座年近五十的老樓如今獲得了新生，歷時(shí)一年半，完全拆除、原地重建。

9月10日，朝陽(yáng)勁松114號(hào)樓新貌。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

現(xiàn)在的勁松114號(hào)樓，每個(gè)單元都有電梯，單元門(mén)前還專(zhuān)為行動(dòng)不便的居民增設(shè)了升降平臺(tái)，對(duì)于腿腳不便的居民來(lái)說(shuō)，只需按一個(gè)按鈕，即可乘坐電梯進(jìn)到樓內(nèi)，無(wú)需手動(dòng)轉(zhuǎn)輪椅爬坡。

走進(jìn)居民家中，新京報(bào)記者看到，原本的“老破小”，今日變成了舒適的新居。

改造前的勁松114號(hào)樓。受訪者供圖

北京建工五建114號(hào)樓拆除重建項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理孟樊軍告訴記者，勁松一區(qū)114號(hào)樓的“前世”是1978年建設(shè)的一棟六層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，里面住著66戶(hù)居民。不到20厘米厚的外墻板讓屋里冬冷夏熱，樓本體也在近五十年的風(fēng)雨中變得“老態(tài)龍鐘”。

“114號(hào)樓拆除面積3988平方米，重建后面積5200平方米。根據(jù)遵循區(qū)域總量平衡、戶(hù)數(shù)不增加的原則，114號(hào)樓沒(méi)有新增戶(hù)數(shù)。多出的面積主要是廚房和衛(wèi)浴按照當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整?！泵戏娬f(shuō)，改造后的114號(hào)樓戶(hù)型得到改善，特別是對(duì)原房屋廚衛(wèi)狹小的問(wèn)題以及客廳面積不足的情況進(jìn)行優(yōu)化，每戶(hù)居民的建筑面積平均增加了約6.5平方米。同時(shí)，在室內(nèi)裝修中，還采用了抹灰工藝，能更好地防水、防潮，防止墻皮脫落?！鞍凑障嚓P(guān)規(guī)范要求，廚房、衛(wèi)生間防水一般做到1.2米高，而114號(hào)樓的防水則直接做到了頂部?！?/p>

9月10日，改造后的勁松114號(hào)樓每個(gè)單元都安裝了電梯。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

如今，居民生活在全新的114號(hào)樓，生活方便了許多。其實(shí)，在這棟老樓新生的背后，是一條可復(fù)制可推廣的“勁松模式”，為北京的城市更新提供了案例借鑒。勁松一區(qū)114號(hào)樓做了一次新的嘗試——首次采取危舊樓房改建資金籌措由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)資本“四方共擔(dān)”的模式，為后續(xù)同類(lèi)項(xiàng)目提供有效的資金籌措路徑，是北京城市更新創(chuàng)新模式一次新的實(shí)踐。

還有更多的老舊小區(qū)正在進(jìn)行中。今年，北京市將啟動(dòng)危舊樓房改建（簡(jiǎn)易樓騰退）項(xiàng)目，涉及面積約20萬(wàn)平方米。市住建委也將研究擴(kuò)大危舊樓房改建政策的覆蓋范圍，以改善市民居住環(huán)境。按照“十四五”期末的目標(biāo)，基本完成全市需改造的老舊小區(qū)任務(wù)。本年度，市住建委計(jì)劃新開(kāi)工300個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，并計(jì)劃完工200個(gè)。此外，市住建委還計(jì)劃新開(kāi)工1000部老樓加裝電梯工程，并預(yù)計(jì)完工600部。改造工作將重點(diǎn)實(shí)施基礎(chǔ)類(lèi)改造，同時(shí)積極推動(dòng)完善類(lèi)改造，并協(xié)調(diào)開(kāi)展提升類(lèi)改造。

• 微觀微聊

老舊小區(qū)改造只是第一步，還要為居民打造宜居的環(huán)境

(通州區(qū)九棵樹(shù)街道云景里社區(qū)書(shū)記曹利民)

云景里社區(qū)書(shū)記曹利民。新京報(bào)記者 曹晶瑞 攝

新京報(bào)：從實(shí)際看，老舊小區(qū)改造達(dá)到預(yù)期效果了嗎？

曹利民：我從事社區(qū)工作十幾年，從社工到社區(qū)書(shū)記，眼看著一棟棟老房子迎來(lái)新生，尤其近兩年，蝶變的老房子越來(lái)越多，也實(shí)際參與到了老舊小區(qū)改造工作當(dāng)中?？赡苊總€(gè)小區(qū)在啟動(dòng)改造之前，都會(huì)有個(gè)別居民存有顧慮，但改造完之后，居民看到小區(qū)顏值提升了，新裝了電梯，重新做了保溫層，老舊的管道、破損的陽(yáng)臺(tái)修好了，還新添了口袋公園、小廣場(chǎng)，有了文化休閑場(chǎng)所，自然就認(rèn)可了。說(shuō)句掏心窩的話，居民的生活環(huán)境好了，日子順心了，社區(qū)的各項(xiàng)工作自然會(huì)更好開(kāi)展，形成良性循環(huán)?？梢哉f(shuō)，近兩年的一些惠民利民政策，讓我們基層開(kāi)展工作時(shí)更有“底氣”。

新京報(bào)：如何理解這種“底氣”？

曹利民：以我們小區(qū)為例，這兩年，明顯感覺(jué)到居民和社區(qū)的關(guān)系更近了。我們真正成了一座“上通下達(dá)”的橋梁，居民有事兒找到我們，在系列新政的加持下，我們能夠幫居民協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題越來(lái)越多。比如，關(guān)于房子漏雨、管道老化的問(wèn)題，過(guò)去我們想管，但是頂多小修小補(bǔ)，無(wú)法根治?，F(xiàn)在有了很多老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建等政策，文件下來(lái)，只要小區(qū)符合條件，我們就能盡力給居民爭(zhēng)取，讓居民的生活環(huán)境如愿改善。以前，我們提出“要把居民當(dāng)親人”，這句話其實(shí)不難，因?yàn)檫@是社區(qū)工作本就遵循的宗旨。如果能“讓居民把我們當(dāng)親人”，這才證明我們的基層工作做到位了。

新京報(bào)：是否感覺(jué)到老舊小區(qū)改造自身也在不斷“更新”？

曹利民：是的。我感覺(jué)北京在推進(jìn)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，一直在創(chuàng)新，一項(xiàng)目一策，因地制宜。同樣以我所在的通州云景里社區(qū)為例，我們放眼未來(lái)，提出了長(zhǎng)效治理模式，希望物業(yè)管理服務(wù)等能和改造后的小區(qū)匹配，讓改造后的老舊小區(qū)，舒適、宜居的效果一直持續(xù)下去，而不是改造完就完事了。老舊小區(qū)改造只是第一步，為居民重新打造宜居環(huán)境，后續(xù)的管理也很重要，否則就會(huì)按下倒退鍵。接下來(lái)，我們還得讓改造后的老房子持久如新。

新京報(bào)記者 曹晶瑞

編輯 張樹(shù)婧 校對(duì) 陳荻雁