房地產(chǎn)稅費(fèi)政策調(diào)整終于落地。

11月13日晚，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），涉及個(gè)人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對(duì)已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

相比之前，部分購(gòu)房者契稅最高優(yōu)惠幅度達(dá)到2%，增值稅方面，最高優(yōu)惠達(dá)到5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例稱(chēng)，如果購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的第二套住房，總價(jià)500萬(wàn)元，過(guò)去契稅要3%，也就是15萬(wàn)元；新政策后將按照1%收取，也就是5萬(wàn)元，可以比之前減少10萬(wàn)元。

張大偉表示，本次房地產(chǎn)稅費(fèi)政策主要影響一線(xiàn)城市，利好二套房、大戶(hù)型改善人群。之前大部分城市已經(jīng)減免契稅、增值稅，部分城市甚至已經(jīng)補(bǔ)貼所有契稅。

140平方米及以下首套、二套契稅1%，最高優(yōu)惠幅度達(dá)到2%

在契稅方面，根據(jù)《公告》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這樣看來(lái)，契稅方面，現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由此前的90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，契稅政策變化之一是，過(guò)去只有購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)90-140平方米的房子，都可以按1%征收。這對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，契稅政策變化之二是，對(duì)于140平方米以上的購(gòu)房類(lèi)型，其契稅稅率調(diào)整為1.5%。對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去契稅為3%，而現(xiàn)在降低為1.5%，減少了一半。

由此看來(lái)，契稅調(diào)整影響重大。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，直接激活中大戶(hù)型房子的認(rèn)購(gòu)，即對(duì)于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來(lái)稅費(fèi)成本的減少，是對(duì)改善型住房需求的實(shí)實(shí)在在提振。同時(shí)，利好一線(xiàn)城市住房交易，過(guò)去一線(xiàn)城市認(rèn)購(gòu)中大戶(hù)型房子，契稅要求高于全國(guó)水平，目前總體看齊，也進(jìn)一步降低一線(xiàn)城市的購(gòu)房成本和助力市場(chǎng)進(jìn)一步向好。

據(jù)中指研究院測(cè)算，以單價(jià)5萬(wàn)元計(jì)算，面積分別為80、100、150平方米為例，此次新政后，首套契稅分別優(yōu)惠0萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、11.25萬(wàn)元，二套分別優(yōu)惠0萬(wàn)元，5萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬(wàn)元、10萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元。

圖/中指研究院

非普住宅2年以上增值稅免征，1000萬(wàn)元住宅能減稅10萬(wàn)-25萬(wàn)元

此次政策調(diào)整的另一大看點(diǎn)是個(gè)人住房交易中的增值稅調(diào)整。

其中，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

在增值稅調(diào)整方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

此外，已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱(chēng)，新政前，普宅滿(mǎn)2年免征，非普宅滿(mǎn)2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，更有利于改善人群入市。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿(mǎn)兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)時(shí)原值200萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬(wàn)元。政策優(yōu)化后滿(mǎn)兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，若是某個(gè)一線(xiàn)城市房東出售一套大戶(hù)型的房子（非普通住宅），按過(guò)去政策需要繳納房?jī)r(jià)價(jià)差（出售價(jià)-原始價(jià)）的5%，對(duì)于1000萬(wàn)元的住房，其增值稅或達(dá)到10萬(wàn)-25萬(wàn)元的金額。而若按現(xiàn)在的政策，10萬(wàn)-25萬(wàn)元的金額可以不用交了，其減稅效果非常明顯。

土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一減0.5個(gè)百分點(diǎn)，將減少房企現(xiàn)金流壓力

值得關(guān)注的是，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅方面，此次也有調(diào)整。根據(jù)稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》顯示，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

三部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，與我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調(diào)整后，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

在張波看來(lái)，預(yù)征層面的減少，對(duì)于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定作用。而上文中增值額未超扣除項(xiàng)目金額20%的免征，這一條也適用非普宅，可降低房企的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于各類(lèi)房企皆有利，尤其是大量在一二線(xiàn)城市布局的房企，由于原來(lái)非普宅占比高，將更能得到體現(xiàn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，各地還可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對(duì)執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，意味著在開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會(huì)取消預(yù)征。一方面，預(yù)征額本來(lái)就比較低，在最終清算周期較長(zhǎng)的情況下，地方取消預(yù)征刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性也很高；最后，取消預(yù)征，并不是不征，而是推后。目前來(lái)看，盡管銷(xiāo)售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷(xiāo)售端傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，也是此次政策的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。

交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)降至新低，促進(jìn)住房交易良性循環(huán)

事實(shí)上，關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)政策的調(diào)整，此前各大部門(mén)會(huì)議頻頻提及，如今落地屬意料之中。

在房地產(chǎn)交易鏈條中，主要征收契稅、增值稅以及個(gè)稅，對(duì)于首套房、二套房以及普通住宅和非普通住宅，都有不同的繳稅標(biāo)準(zhǔn)，也有一定免稅政策。

諸如在增值稅方面，此前的政策是，除了北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線(xiàn)城市以外，在其他城市，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個(gè)一線(xiàn)城市，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住宅免征增值稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住宅要征收增值稅。

在9·29、9·30這一輪政策松綁中，上海、北京、武漢等城市均宣布將取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。但是相關(guān)的稅費(fèi)政策，一直未有落地。

為此，多部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)將出臺(tái)銜接政策。

10月12日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷表示，及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，財(cái)政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

11月8日，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。

對(duì)于政策落地，李宇嘉認(rèn)為，目前，住房進(jìn)入從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新時(shí)期，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，而且房地產(chǎn)下行壓力比較大，交易循環(huán)不暢。因此，差異稅費(fèi)對(duì)待不僅失去了存在的意義，而且阻礙了交易循環(huán)和市場(chǎng)企穩(wěn)。隨著這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對(duì)商品房項(xiàng)目預(yù)征差異化的土地增值稅也跟著調(diào)整，也是減稅讓利、涵養(yǎng)稅源。

李宇嘉進(jìn)一步說(shuō)，無(wú)論是降低契稅，還是取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）住房一律免征增值稅等，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，而且稅負(fù)成本降至歷史最低了，這是重要信號(hào)。隨著增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，抑制過(guò)快流轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)到促進(jìn)交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而產(chǎn)生“降成本”的效應(yīng)，這樣才能促進(jìn)交易良性循環(huán)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗