繼北京、上海之后，11月19日晚，深圳也發(fā)布《取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準。由于深圳非普通住房交易稅費高，因此也被稱之為“豪宅稅”。新政出臺后，一套1500萬元非普宅交易過程，可省各種稅費近67萬元。

在業(yè)內人士看來，深圳此次政策調整對樓市直接利好，尤其是持有期超過2年的“原非普宅”交易稅費大幅度減少，將進一步激活改善、高端需求。整體來看，政策對深圳樓市將形成托舉，交易量的持續(xù)穩(wěn)健更將助力房價止跌回穩(wěn)。

個人出售滿2年住房免征增值稅

深圳此次明確對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房和城鄉(xiāng)建設部公告2024年第16號）有關規(guī)定執(zhí)行。

《通知》還明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據(jù)規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。按照上述規(guī)定，深圳取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的1.5%核定應納個人所得稅額的規(guī)定。其他個人所得稅方面的政策未作調整。

從增值稅方面來看，深圳市取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

在契稅方面，深圳市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

10月12日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，財政部副部長廖岷表示，及時優(yōu)化完善相關稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布契稅、增值稅調整新政，為一線城市政策的實施奠定基礎。11月18日，上海率先跟進，當日晚間北京也明確取消普宅標準。

1500萬元原非普宅稅費省60多萬元

深圳普通住宅標準的推出要追溯到2005年，彼時《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）。根據(jù)通知，廣東省界定了最初的享受優(yōu)惠政策普通住房的標準。隨后的近20年時間里，深圳的普通住宅標準歷經(jīng)多次調整。

而在11月19日新政前，深圳的普通住宅標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下。只要不符合兩者中任一條件，都屬于“非普通住宅”。

按此前標準，尤其在福田與南山地區(qū)的眾多房源都屬于“非普通住宅”。這類房產(chǎn)此前即使購買滿2年出售，也要交5個點的增值稅，并且非普宅交易的個稅核定征收率比普宅要高，因此被稱之為“豪宅稅”。此次稅費征收標準不再界定是否“普通住宅”后，此前為“非普宅”的增值稅、增值稅附加稅和個稅都會大幅度減少。

據(jù)樂有家測算，以深圳過戶價1500萬元、原登記價為300萬元的二手住宅為例，假設買方家庭在深圳購買首套住宅，業(yè)主家庭在深圳并非唯一住宅，房產(chǎn)購買滿2年；小區(qū)建筑容積率在1.0以下，房屋建筑面積大于140平方米，綜合來看，可以節(jié)省66.64萬元的稅費。

圖/樂有家研究中心

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，在新房成交中，90-140平方米為成交主力，占比56%；90平方米以下占比37%，140平方米以上占比7%。從二手房成交數(shù)據(jù)來看，90平方米以下成交最火，占比62%；90-140平方米占比27%，140平方米以上占比11%。

因此，深圳取消普通住房標準后，對140平方米及以上非普宅的交易是最為直接的利好。從上述成交占比來看，新房、二手房分別占7%、11%。

業(yè)內：政策托舉深圳樓市止跌回穩(wěn)

在樂有家研究中心分析人士看來，深圳此舉對樓市明顯利好，首先是降低交易成本，尤其是持有期超過2年的“原非普宅”交易稅費大幅度減少，能直接降低購房者及業(yè)主的整體負擔。同時，利好改善需求的置業(yè)群體。整體來看，進一步激活改善需求、豪宅需求的釋放。

“改善客群的入市不僅影響中高端市場，也會間接利好普通住宅的交易。對于新房市場來說，因為未來換房時交易成本降低，因此中大戶型的新房也會迎來更多購房者關注。整體來看，政策對深圳樓市將起到托舉作用，交易量的持續(xù)穩(wěn)健更將助力房價止跌回穩(wěn)?！鄙鲜龇治鋈耸咳缡钦f。

值得關注的是，9月29日，深圳發(fā)布放寬限購、優(yōu)化首付比例、調整個人住房轉讓增值稅征免年限等政策來降低購房成本之后，10月份，深圳樓市“銀十變鉆十”，各區(qū)域的樓市項目呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份商品住宅銷售價格變動情況，作為行業(yè)風向標的深圳樓市，一二手房價格已率先轉向上漲。

其中，在二手房市場，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，10月份深圳二手房錄得量已連續(xù)5周單周超過2000套，成交量呈現(xiàn)出高位企穩(wěn)的態(tài)勢。這一變化不僅體現(xiàn)在成交量上，購房者的決策速度也明顯加快，不少購房者在新政出臺后迅速作出了購房決定。為此，深圳此次明確對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅進行調整，也將產(chǎn)生同樣的效應，帶動深圳市場交易及價格止跌回穩(wěn)。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍